klamkom
للتوصل بجديد الموقع أدخل بريدك الإلكتروني ثم فعل اشتراكك من علبة رسائلك :

مجلة سيدتي المغربية



العودة   المنتديات المغربية كاري كوم > .::.الـشأن الـعـام المغربي.::. > المصطلحات القانونية > الإستشارة القانونية
التسجيل التعليمـــات التقويم اجعل كافة الأقسام مقروءة

الإستشارة القانونية خدمة متخصصة في المجال القانوني لمن يطلبها لمساعدته على معرفة الرأي القانوني في مشكلة ما بحياد وموضوعية وفقاً للأنظمة القائمة ، أو تقديم دراسة ذات طابع قانوني حول موضوع معين .

قانون الكراء

الإستشارة القانونية

إضافة رد
 
LinkBack أدوات الموضوع
قديم 27-12-11, 04:29 PM   رقم المشاركة : [1]
الملف الشخصي
.:: كاري كومي جديد ::.
 







ennassia is an unknown quantity at this point

الحالة
ennassia غير متصل

افتراضي قانون الكراء



السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
بسم الله الرحمن الرحيم
انا مكتري لشقة منذ اكثر من 4 سنوات بدون عقد و لم اقم بدفع واجب الكراء لشهر غشت من السنة الماضية على اساس تقسيمه على اشهر فقمت الشهور الاخرى بشكل عادي الا انني فوجئت بدعوة قضائية من طرف صاحب المنزل وذلك خلال شهر دجنبر . و بعد تاجيل الجلسات صدر الحكم بدفع واجب الكراء بالاضافة الضريبة. مع العلم ان صاحب المنزل صرح بالسومة الكرائية غير التي كنت ادفعها له. ماهية هذه الضريبة و كيف يمكن ان استرجع واجب الكراء الذي دفعته له قبل اخباري بالدعوة والتي تتضمن الشهور التي ذفعت واجبها,
و شكرا






  رد مع اقتباس
قديم 28-12-11, 08:46 PM   رقم المشاركة : [2]
الملف الشخصي
.:: المدير العام ::.
 







aboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond repute

الحالة
aboanass غير متصل


قـائـمـة الأوسـمـة

افتراضي رد: قانون الكراء



يجب الرجوع الى حيثيات الحكم لتعرف ما يجب فعله .
العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني

قانون رقم 6.79 بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني
صادر لتنفيذه الظهير الشريف رقم1-80-315 المؤرخ ب 17 صفر 1401 25 دجنبر 1980
الفصل 1
تطبق مقتضيات هذا القانون على أكرية الأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني والتي ليس لها طابع تجاري أو صناعي أو حرفي أينما كان تاريخ بنائها إذا لم تكن خاضعة لتشريع خاص.
الباب الأول
وجيبة الكراء
الفصل 2
تحدد بتراضي الأطراف وجيبة أكرية الأماكن المشار إليها في الفصل الأول مؤثثة أو لا، وكذا مرافقها من مخادع أرضية ومرائب وساحات وحدائق.
لكل مكتر الحق في المطالبة بمراجعة الوجيبة الكرائية أمام القضاء داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ إبرام العقد، إذا اعتبر أن وجيبة الكراء أو الوجيبة التي وقعت بها تولية الكراء لا تتناسب بشكل واضح مع المردودية المشروعة لرأس المال الذي يمثل القيمة الحالية للعقار ولرأس المال المستثمر فعليا أولا تتناسب مع المزايا أو المنافع التي قد توفرها العقارات المكراة من حيث موضعها وظروف تجهيزها للمكتري سواء بالنسبة لسكناه أو بالنسبة لمحل ممارسة مهنته.
يمكن الحكم بتعويض لصالح المكرى قيمته تتراوح بين شهر واحد وثلاثة أشهر من وجيبة الكراء على التعسف في استعمال حق مراجعة الكراء المخول له بمقتضى الفقرة السابقة إذا رفض طلبه.
الفصل 3
يؤدي المكتري علاوة على وجيبة الكراء – مقابل إثبات – واجبات الخدمات والمواد المتعلقة باستعمال الأماكن المكراة، أو تعويضا إجماليا عن التكاليف الكرائية كما هي محددة في النصوص التنظيمية الجاري بها العمل. وفي حالة عدم اتفاق الأطراف يحدد هذا التعويض من طرف القاضي.
الفصل 4
لا يمكن للمكري تحت طائلة بطلان الشرط أن يلزم المكتري حين تسلمه للمحل بأداء كفالة تفوق مبلغ وجيبة شهر كضمان لتأدية الكراء، أو للتعويض عن الأضرار التعسفية التي قد يحدثها المكتري في الأماكن المكراة. ترد هذه الكفالة إلى المكتري عند مغادرته المحل بعد تنفيذ جميع التزاماته.
الفصل 5
يمكن مراجعة وجيبة الكراء بطلب من المكري أو المكتري. وتبت المحكمة المختصة عند عدم اتفاق الأطراف. غير أنه لا تقبل دعوى مراجعة الوجيبة الكرائية رغم كل شرط مخالف إلا بعد مرور ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ إبرام عقد الكراء، أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية والكل مع مراعاة مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل الثاني.
الفصل 6
يراعي القاضي في تقدير الوجيبة الكرائية القيمة الحقيقية لمجموع المحلاة
الرفاهية والصيانة والمزايا موقعا وبيئة وكذا الظروف الاقتصادية العامة، ويتم تقييم مجموع هذه العناصر يوم تقديم الطلب.
الفصل 7
يسري مفعول تغيير وجيبة الكراء ابتداء من التاريخ المتفق عليه من لدن الأطراف أو من تاريخ الطلب المقدم إلى القضاء.
يؤدى الكراء على أساس الوجيبة القديمة إلى أن تحدد الوجيبة الجديدة بحكم انتهائي.
الباب الثاني
انتهاء العقد
الفصل 8
لا ينتهي عقد كراء الأماكن المشار إليها في الفصل الأول أعلاه خلافا لمقتضيات الفصول 687 و688 و695 و697 والفقرة الثانية من الفصل 698 من الظهير الشريف الصادر في تاسع رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود ورغم كل شرط مخالف إلا بعد الإشهار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المشار إليها في هذا الباب.
الفصل 9
يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان :
1- شموله مجموع المحلات المكراة بكافة مرافقها؛
2- بيانه للأسباب المثارة من طرف المكرى؛
3- الإشارة إلى أجل ثلاثة أشهر على الأقل؛
الفصل 10
يبلغ الإخطار بالإفراغ برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بإحدى الطرق المشار إليها في الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية.
يعتبر تاريخ التسليم بالبريد أو بكتابة الضبط المختصة بداية للإشعار بالإفراغ.
الفصل 11
إذا رفض المكتري الإشعار بالإفراغ صراحة أو ضمنا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي أجله أمكن للمكري أن يرفع الأمر إلى القاضي ليصرح عند الاقتضاء بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري هو أو من بقوم مقامه بإذنه بالإفراغ نتيجة لذلك اعتبارا للأسباب المثارة وظروف النازلة.
الفصل 12
يمكن للقاضي وبصفة خاصة تصحيح الإشعار في الأحوال المشار إليها في الفصل 692 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بقانون اللالتزامات والعقود وكذا إذا ادخل المكتري تغييرات على المحل أو تخلى عنه أو ولاه لغيره والكل دون موافقة المكرى.
الفصل 13
يمكن للقاضي أيضا تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان المقصود سكنى المكرى بنفسه بالمحل أو أصوله أو فروعه المباشرين أو المستفيدين – إن كانوا – من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى الفصل 266 وما يليه من مدونة الأحوال الشخصية.
الفصل 14
لا يقبل طلب تصحيح الإشعار بالإفراغ للأسباب المشار إليها في الفصل السابق إلا بتوفير الشرطين الآتيين :
1- أن يكون المحل المطلوب إفراغه ملكا للمكري منذ ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ؛
2- أن يكون المكري أو أصوله أو فروعه حسب الأحوال لا يشغلون سكنا في ملكهم وكافيا لحاجياتهم العادية.
لا يشترط توفر الشرطين إذا عرض المكري على المكتري سكنا موازيا للمحل المطلوب إفراغه بنفس الشروط ونفس القيمة الكرائية.
الفصل 15
يتعين تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان هدم المحل أو إدخال تغييرات هامة عليه ضروريا، وفي هاتين الحالتين يحظى المكتري بالأسبقية للرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه بشرط أن يستعمل هذا الحق داخل الشهرين المواليين لإشعار من المكرى و إلا سقط حقه.
يتعين على المكرى إخبار المكتري قبل نهاية الإصلاح أو البناء بشهرين وذلك بإحدى الطرق المشار إليها في الفقرة الأولى من الفصل العاشر أعلاه.
تؤخذ بعين الاعتبار بالنسبة لتحديد الكراء الجديد سواء باتفاق الطرفين أو بحكم القاضي الصوائر والتغييرات المدخلة على المحل ورأس المال المستثمر.
الفصل 16
يتعين على المكرى في حالة تصحيح الإشعار بالإفراغ -ما لم يكن هذا التصحيح ناشئا عن خطأ ارتكبه المكترى– أن يؤدي زيادة على صوائر الانتقال مقابل إثبات تعويضا مبلغه وجيبة الكراء لمدة ستة أشهر حسب آخر قيمة أداها المكتري.
الفصل 17
يحق للمكتري بعد إفراغه المحل باختياره تبعا للإشعار أو تنفيذا للحكم القاضي بالتصحيح أن يطالب المكرى بتعويض يعادل الضرر الذي لحقه إذا ثبت أن السبب غير مطابق للواقع.
الفصل 18
يستمر مفعول العقد بدون تحديد المدة لصالح المكتري كان العقد محدد المدة أم لا وذلك إذا لم يقع إشعار بالإفراغ أو لم يقع تصحيحه.
يستمر مفعوله أيضا في حالة وفاة المكتري؛
1- بالنسبة للأماكن المعدة للسكنى لفائدة زوج الهالك أو لفروعه أو أصوله الذين كانوا تحت كفالته بصفة قانونية ويعيشون معه فعليا عند وفاته.
2- بالنسبة للأماكن المعدة للاستعمال المهني لفائدة الزوج أو أصوله أو فروعه بشرط أن يستمروا في ممارسة المهنة التي كانت الأماكن المكراة معدة لها.
الباب الثالث
تولية الكراء والتخلي عنه
الفصل 19
يمنع على المكترى أن يتخلى عن كراء المعدة للسكنى أو توليتها للغير كيفما كان نوع التخلي أو التولية وذلك خلافا لمقتضيات الفصل 668 من الظهير الشريف المتعلق بالالتزامات والعقود اللهم إذا ورد في عقد الكراء نص مخالف أو وافق المكري على ذلك كتابة.
يعتبر تخليا أو تولية للكراء اعتمار الغير للمحلات المكراة أكثر من ثلاثة أشهر متتابعة اللهم إلا إذا ثبت ما يخالف ذلك.
الفصل 20
يستدعى المكري ليشارك في العقد إذا لم يكن التخلي عن الكراء أو توليته ممنوعا طبقا لمقتضيات الفصل السابق.
ولتحقيق ذلك يخبر المكتري المكري حسب الكيفيات المنصوص عليها في الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية أو برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصيل بنيته في التخلي عن الكراء أو توليته للغير.
إذا رفض المكري المشاركة في العقد أو لم يجب داخل ثلاثين يوما ابتداء من تاريخ توصله بالإشعار يصرف النظر عن ذلك.
الفصل 21
إذا كان ثمن تولية الكراء يفوق وجيبة الكراء الأصلية للجزء الذي وقعت توليته فللمكري الحق في زيادة الوجيبة الأصلية بقدر ذلك.
إذا لم يتفق المكري مع المكتري الأصلي على هذه الزيادة وبصفة عامة على شروط التخلي أو التولية بت القاضي في المر بطلب من الطرف الذي يبادر إلى رفع الأمر إليه.
الفصل 22
تطبق مقتضيات الباب الأول والثاني من هذا القانون على حالات التخلي عن الكراء أو توليته بالنسبة للأماكن المعدة للسكنى وللإستعمال المهني.
الباب الرابع
المسطرة
الفصل 23
تختص المحكمة الابتدائية لموقع الأماكن المكراة بالنظر في القضايا المتعلقة بأكرية الأماكن المشار إليها في الفصل الأول من هذا القانون.
الفصل 24
لا تكون الأحكام الصادرة عن المحكمة تطبيقا لهذا القانون مشمولة بالتنفيذ المعجل. لا يقبل في هذه الأحكام بالتعرض ويمكن الطعن فيها بكل طرق الطعن الأخرى عادية أو استثنائية طبقا للقواعد العادية.
الباب الخامس
مقتضيات مختلفة
الفصل 25
تدخل مقتضيات هذا القانون في حيز التطبيق ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، وتطبق على عقود الكراء الجارية، وعلى القضايا التي ليست جاهزة للبت فيها، دون تجديد للأعمال والإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون في حيز التطبيق.
الفصل 26
تنسخ جميع النصوص المخالفة لهذا القانون وخاصة النصوص التالية كما وقع تعديلها أو تنميتها:
- الظهير الشريف الصادر في 15 من ذي القعدة 1346 (5 مايو 1928) باتخاذ أوامر وتدابير وقتية بعقود الكراء الراجعة للمساكن وما أشبهها.
- الظهير الشريف الصادر في 25 من ربيع الأول 1360 (23 أبريل 1941) بشرح الظهير الشريف المؤرخ في 15 من ذي القعدة 1346 (5 مايو 1928).
- الظهير الشريف الصادر في 26 من رجب 1368 (28 مايو 1949) بتأسيس حرية أثمان أكرية المحلات المعدة لأصحاب المهن.
- الظهير الشريف الصادر في 29 من شوال 1371 (22 يوليوز 1952) بسن ضابط لكراء المحلات المعدة للسكنى في المدن الأهلية والأحياء المغربية في المدن الجديدة.
- الظهير الشريف الصادر في 9 ذي القعدة 1374 (30 يونيو 1955) بشأن أثمان كراء أماكن السكنى الكائنة بالمدن الجديدة.
الفصل الثاني : - ينشر ظهيرنا الشريف هذا بالجريدة الرسمية.
وحرر بالرباط في 17 من صفر 1401 دجنبر 1980


  رد مع اقتباس
قديم 28-12-11, 08:48 PM   رقم المشاركة : [3]
الملف الشخصي
.:: المدير العام ::.
 







aboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond repute

الحالة
aboanass غير متصل


قـائـمـة الأوسـمـة

افتراضي رد: قانون الكراء




هناك قانون جديد تم إعداد هذا القانون, الذي يتضمن53 مادة, بناء على دراسة دامت حوالي سنتين ونصف, تم من خلالها إجراء تشخيص شامل ودقيق لحالة القطاع والوقوف على الإكراهات التي تعيق تطوره.

كما تم إعداده استنادا إلى نتائج مشاورات واسعة ومعمقة تم إجراؤها مع عدد من رؤساء المحاكم ومع ممثلي إدارات ومؤسسات عمومية ومهنيين وخبراء في الميدان.

وخلصت هذه الدراسة والمشاورات إلى كون القطاع يعاني فعلا من عدة اختلالات أدت إلى أزمة ثقة تضررت من جرائها العلاقات بين المكترين والمكرين.

وفي هذا السياق يندرج هذا القانون الهادف إلى إرجاع الثقة بين طرفي عقد الكراء وتشجيع المنعشين العقاريين الذين هجروا السكن المعد للكراء للرجوع للاستثمار فيه, وكذا إلى طمأنة مالكي حظيرة السكن الفارغ (حوالي164 ألف وحدة سكنية مخصصة للكراء) لفتحها وعرضها للكراء.

وجاء القانون بمجموعة من الإجراءات منها التنصيص على ضرورة كتابة عقد الكراء باعتماد وثيقة تحدد بشكل دقيق وواضح حقوق وواجبات كل طرف من طرفي العقد, وتحديد مدة عقد الكراء, بتراضي طرفي العقد, وتضمينها في العقد المكتوب, والتأكيد على مبدأ حرية تحديد وجيبة الكراء.

كما نص القانون الجديد للكراء على مراجعة الوجيبة الكرائية طبقا لمقتضيات القانون المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي, وشمول الأحكام القاضية بأداء الواجبات الكرائية بالنفاذ المعجل, وضرورة التمييز, في وصل الكراء, بين وجيبة الكراء والتكاليف المترتبة عنه, ووجوب إعداد بيان وصفي لحالة المحل المكترى وقت تسلم المحل ووقت استرجاعه, ووجوب توفر المحل المعد للسكنى على المواصفات الضرورية للسكن اللائق من حيث الأجزاء المكونة له وشروط التهوية.

وتضمن هذا القانون تحديد وتوضيح حالات استرجاع المحل من طرف المالك, والتنصيص صراحة على الحالات التي يسمح فيها بفسخ عقد الكراء, واعتبار عقدي التولية (الكراء الفرعي) والتخلي (تنازل المكتري الأصلي عن حق كراء المحل لشخص آخر) في حالة التولية أو التخلي بصفة غير قانونية, مفسوخين بقوة القانون على غرار عقد الكراء الأصلي بمجرد صدور الأمر القضائي بطرد المحتل, واعتبار المتولى أو المتخلى له بصفة غير قانونية, محتلا بدون حق ولا سند.

ومن شأن المستجدات التي سنها هذا القانون إعطاء جعل قطاع السكن المعد للكراء يلعب دورا مهما في الاستجابة لحاجيات مختلف الشرائح الاجتماعية من السكن وضبط السوق العقارية, وكذا المساهمة في ظهور منعشين عقاريين متخصصين في قطاع السكن المعد للكراء, وتحفيز مالكي الشقق المغلقة على فتحها للكراء وبالتالي ارتفاع العرض وتراجع أثمان الكراء المرتفعة.

ويعتبر السكن الكرائي أيضا آلية أساسية للوقاية من انتشار السكن غير اللائق والتقليص من ارتفاع الضغط على طلب الولوج إلى الملكية, وبهذه الصفة, فقطاع السكن المعد للكراء هو حلقة من سلسلة متكاملة من الإجراءات التي ما فتئت الدولة تتخذها لتوسيع قاعدة التملك من خلال إقرار تدابير لتكثيف العرض السكني وتأهيل الطلب.

ومن بين هذه التدابير التحفيزات التي تم سنها في إطار القانون المالي لسنة 2010 والذي منحت بموجبه مجموعة من الإعفاءات للمستثمرين الذين ينخرطون في إنجار برامج السكن الاجتماعي.


  رد مع اقتباس
قديم 28-12-11, 08:50 PM   رقم المشاركة : [4]
الملف الشخصي
.:: المدير العام ::.
 







aboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond repute

الحالة
aboanass غير متصل


قـائـمـة الأوسـمـة

افتراضي رد: قانون الكراء



لأنه لا يمكن نسيان التأثير المحدود للقانون رقم 99/64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية
على الأحكام العامة المتعلقة بالكراء المنظمة في قانون الالتزامات والعقود المغربي

يعتبر ق ل ع، قبل إصدار قانون 99-64 القانون الوحيد الذي ينظم كيفية استخلاص واجبات الكراء، لأن القوانين الخاصة الصادرة في ميدان الكراء إنما تتعلق بمجالات : فسخ عقد الكراء أو تجديده، مراجعة الوجيبية الكرائية وهذه القوانين تنظم كيفية هذا الاستيفاء وإنم تشير إليه فقط بإعتباره أحد الأسباب التي تخول المكري المطالبة بفسخ عقد الكراء وبالتالي عدم تجديده.
و الهدف من إصدار قانون 99-64 إنما هو إعادة تنظيم مسطرة استخلاص واجبات الكراء وذلك بتمكين المكري من طريقة جديدة لهذا الاستخلاص تختلف عن تلك الواردة في ق ل ع.
ويمكن وصف تأثير قانون 99-64 على ق ل ع بكونه جد محدود وذلك لضيق نطاق تطبيقه من جهة ( المبحث الأول) وضعف مركز المكري الذي يعتبر المحرك الوحيد لمسطرة قانون 99-64 مقارنة مع مركز المكتري ( المبحث الثاني).
المبحث الأول: ضيق نطاق تطبيق القانون رقم 99-64
الظاهر من المادة الأولى ( في شطرها الأول) من القانون رقم 99-64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية أن نطاق تطبيق هذه القانون إنما هو واسع وذلك لأنه يطبق على المحلات المعدة للسكنى للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
لكن هذا الظاهر تكذبه نفس المادة في شطرها الأخير التي تضمنت ما يضيق بشكل كبير من نطاق سريان القانون المتعلق بإستيفاء الوجيبة الكرائية ،وهذا ما يتبين من خلال جعل اللجوء إلى مسطرة هذا الاستيفاء وفق القانون المذكور أمرا اختياريا ( المطلب الأول) وكذا من خلال تقييد الاستفادة من هذا القانون بتوافر بعض الشروط مما يضفي على المسطرة المذكورة طابع الاستثنائية ( المطلب الثاني).
المطلب الأول: الطابع الاختياري لمسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
تنص المادة الأولى من القانون رقم 99—64 على أنه" بصرف النظر عن جميع المقتضيات القانونية التي يبقى حق اللجوء إليها قائما ، يطبق هذا القانون على الطلبات الرامية إلى استيفاء وجيبة..."
يتبين من خلال هذه المادة أن المكري غير ملزم باتباع المسطرة المنظمة في هذا القانون لاستيفاء الوجيبة الكرائية، إذ أن هذا القانون أضاف فقط طريقة جديدة لهذا الاستيفاء يحق للمكري اتباعها لتحصيل ما تخلد بذمة المكتري من وجيبة أو وجيبات كرائية لم يؤدها في تاريخ استحقاقها.
وهكذا يمكن القول بأن للمكري في سبيل استيفاء الوجيبة الكرائية سلوك، فضلا عن مسطرة قانون 99-64، ثلاث مساطر أخرى هي:
المسطرة العادية لاستيفاء الوجيبة الكرائية ( الفقرة الأولى) ، مسطرة فسخ عقد الكراء المقترنة بدعوى أداء الوجيبة الكرائية سواء وفق قانون 79-6 ( الفقرة الثانية) أو وفق ظهير 24 ماي 1955 ( الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: المسطرة العادية لاستيفاء الوجيبة الكرائية
يمكن للمكري إذا أثبت إخلال المكتري بالتزامه بأداء الوجيبة الكرائية أن يتقدم بمقال افتتاحي أمام قضاء الموضوع يطالب من خلاله بأداء واجب الكراء في مواجهة المكتري. ويقدم هذا المقال إما لمحاكم الجماعات أو المقاطعات وإما للمحاكم الابتدائية وإما للمحاكم التجارية.
وتتحدد الجهة القضائية التي يقدم لها هذا المقال تبعا لاختصاص هذه الجهة أو تلك بالنزاع المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية.
فإذا كيف النزاع بأنه تجاري اختصت بالنظر فيه المحكمة التجارية متى دخل هذا النزاع ضمن الاختصاص القيمي لهذه المحكمة.
أما إذا وصف النزاع بكونه مدنيا فإنه إما أن يدخل ضمن اختصاص محاكم الجماعات والمقاطعات إذا كانت قيمة الوجيبة الكرائية لا تتجاوز حدود الاختصاص القيمي لهذه الأخيرة ، وإما أن يدخل ضمن اختصاص المحاكم الابتدائية صاحبة الولاية العامة.
الفقرة الثانية: مسطرة فسخ عقد الكراء المقترنة بدعوى أداء الوجيبة الكرائية وفق قانون رقم 79/6.
ينص الفصل 12 من القانون رقم 79/6 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو لاستعمال المهني على أنه" يمكن للقاضي وبصفة خاصة تصحيح الإشعار في الأحوال المشار إليها في الفصل 692 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان ( 12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود....)
ويتعلق الفصل 692 ق ل ع بتعداد الحالات التي يجوز فيها للمكري فسخ عقد الكراء والتي من بينها عدم أداء المكتري للوجيبة الكرائية التي حل أجل أدائها.
يتبين من خلال الفصلين المذكورين سابقا، أي الفصل 12 من قانون 79-6 والفصل 692 ق ل ع ، أنه يمكن للمكري أن يبني طلبه الرامي إلى فسخ عقد الكراء وبالتالي إفراغ المكتري من المحل المكترى على عدم أداء هذا المكتري لما تخلد بذمته من وجيبات كرائية لمصلحة المكري.
وهذا فإذا أثبت المكري إخلال المكتري بالتزامه التعاقدي المتمثل في أداء واجب الكراء حق لهذا المكري سلوك مسطرة الإفراغ المنظمة في القانون رقم 79-6، غير أن الاستفادة من هذه المسطرة تقتضي احترام المكري لإجراءين أساسيين هما:
-توجيه إشعار بالإفراغ للمكتري يتضمن البيانات المنصوص عليها من الفصل 9 من نفس القانون.
-طلب تصحيح الإشعار المذكور بعد ثبوت رفض المكتري لإفراغ المحل المكتري.
وإذا ثبتت صحة ما يدعيه المكري وتم احترام الإجراءات المذكورة فإن المحكمة الابتدائية تقضي على المكتري بفسخ عقد الكراء وبالتعويض عن التماطل وكذا بأداء واجب الكراء المستحق عن المدة غير المؤداة(1)
الفقرة الثالثة: مسطرة إنهاء عقد الإيجار المقترنة بأداء واجب الكراء وفق ظهير 24 ماي 1955.
يعتبر عدم أداء الوجيبة الكرائية المستحقة للمكري أحد الأسباب التي تسمح لهذا الأخير بأن يطلب فسخ عقد الإيجار، وبالتالي رفض تجديده مع المكتري دون أن يستحق هذا الأخير أي تعويض عن هذا الرفض، لأنه أخل بأحد الالتزامات التعاقدية (2) الملقاة عليه و المتمثل في أداء واجب الكراء ، غير أن طلب الإفراغ المبني على عدم أداء " ثمن الكراء" لا يمكن أن يجاب عليه إلا بعد خمسة عشر يوما تمضي على تاريخ إنذار يوجهه للمكتري ويبقى بدون جواب ( المادة 26 من ظهير 24 ماي 1955).
وإذا أراد المكتري المنازعة في سبب الإنذار فيجب عليه أن يرفع النازلة إلى رئيس المحكمة الابتدائية داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ التوصل بالإنذار (المادة 27 ظ 24/5/1955). ومهمة هذا الرئيس بعد رفع النازلة إليه أنها محاولة إجراء صلح بين المكري والمكتري ( المادة 28 من الظهير ) وإذا ما فشلت هذه المحاولة فإن للمكتري بعد توصله بمحضر عدم نجاح الصلح أن يطالب ببطلان الإنذار فيما يطالب المكري بالأداء والإفراغ(3).
خلاصة القول أن مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64 ما هي إلا إحدى المساطر الأربعة التي يمكن اعتمادها لاستخلاص هذه الوجيبة إذ يمكن القول بأن هذه المسطرة تجد منافسة كبيرة من طرف باقي المساطر المذكورة سابقا وهذا ما يجعلنا نقول بضيق نطاق تطبيق هذا القانون خصوصا إذا علمنا أن إتباع هذه المسطرة مربوط بعدة شروط مما يضفي عليها طابعا استثنائيا.
المطلب الثاني:الطابع الاستثنائي لمسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
يرجع السبب في وصف مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية طبقا لأحكام القانون رقم 99-64 بأنها ذات طابع استثنائي على كون اللجوء إلى هذه المسطرة إنما هو مقيد بثبوت العلاقة الكرائية بإحدى الوسائل المنصوص عليها في المادة الأولى، حيث نصت هذه الأخيرة على أنه"... يطبق هذا القانون .... إذا كانت العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين بموجب عقد رسمي أو عقد عرفي يحمل توقيعهما مصادقا عليه أو حكما نهائيا يحدد السومة الكرائية بينهما"
يتبين من خلال المادة السابقة أن " الاستفادة "من قانون 99-64 مشروطة بإثبات العلاقة الكرائية إما بواسطة عقد رسمي ( الفقرة الأولى) أو بواسطة عقد عرفي ( الفقرة الثانية) أو بواسطة حكم نهائي يحدد السومة الكرائية بينهما (الفقرة الثالثة).


  رد مع اقتباس
قديم 28-12-11, 08:53 PM   رقم المشاركة : [5]
الملف الشخصي
.:: المدير العام ::.
 







aboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond reputeaboanass has a reputation beyond repute

الحالة
aboanass غير متصل


قـائـمـة الأوسـمـة

افتراضي رد: قانون الكراء



بيد ان القانون الجديد يلزم الطرفين بإبرام عقد ويسهل على المكري إمكانية إفراغ محله .








هذا القانون المثير للجدل، والذي وجهت إليه انتقادات بمنحه امتيازات لصالح المكري على حساب المكتري، سيدخل حيز التطبيق بعد ثلاثة أشهر من نشره، وسيسري على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا التي ليست جاهزة للبت فيها أمام المحاكم. وينص القانون على أن "تظل سارية المفعول الأكرية المبرمة التي لا تستجيب للشروط الواردة في هذا القانون، والمتعلقة إبرام العقد.
ويطبق هذا القانون على أكرية المحلات المعدة للسكنى، أو للاستعمال المهني مؤثثة أو غير مؤثثة، وكذا مرافقها من أقبية ومرائب وأسطح، وساحات وحدائق، والتي لا تخضع لتشريع خاص.

إجبارية إبرام العقد وحرية تحديد المدة

تحدد بالتراضي شروط ووجيبة الكراء (أي سومة الكراء).
يبرم عقد الكراء بموجب محرر كتابي يتضمن على الخصوص:

- الاسم الشخصي، والعائلي للمكري والمكتري، والمهنة، والموطن، ووثيقة إثبات الهوية، وجميع المعلومات المتعلقة بالوكيل عند الاقتضاء.

- الاسم الكامل والمقر الاجتماعي وعند الاقتضاء جميع المعلومات المتعلقة بالممثل القانوني إذا كان المكري أو المكتري شخصا معنويا.

- تحديد المحلات المكتراة والغرض المخصصة له وكذا التجهيزات المعدة للاستعمال الخاص من طرف المكتري وحده.

- تاريخ إبرام العقد.

- بيان مبلغ السومة الكرائية التي يتحملها المكتري.

- مبلغ التكاليف الكرائية التي يتحملها المكتري.

- الالتزامات الخاصة التي يتحملها كل طرف.

في حالة انتقال ملكية المحلات المعدة للكراء يستمر مفعول عقد الكراء لصالح المكتري بنفس الشروط المنصوص عليها في عقد الكراء.


إلزام المكري بضمان المواصفات الضرورية للمحل

يجب أن يتوفر المحل المعد للسكنى على المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء المكونة له وشروط التهوية والمطبخ ودورة المياه، والكهرباء والماء. وإذا لم يتوفر المحل على المواصفات المذكورة، يمكن للأطراف الاتفاق كتابة في العقد على الأشغال التي يمكن للمكتري القيام بها، وكيفية خصم مصاريفها من الوجيبة الكرائية.
يجب على الأطراف المتعاقدة إعداد بيان وصفي لحالة المحل المعد للكراء وقت تسلم المحل، يصادقان عليه لدى السلطات المختصة، وأن يتم وصف المحل بكيفية مدققة ومفصلة، ويمنع استعمال عبارة "حالة جيدة"، أو "حالة متوسطة".

وفي حالة عدم اعتماد البيان الوصفي يفترض أن المكتري تسلم المحل في حالة جيدة.

وإذا رفض المكري إعداد البيان المذكور، يجب أن يثبت أن الأضرار التي يحتج بها عند نهاية عقد الكراء تنسب إلى أخطاء المكتري.


التزام المكري بتغطية نفقات العيوب

يفرض القانون على المكري أن يوفر للمكتري ظروف الانتفاع الهادئ من المحل المكترى، وأن يضمن له العيوب والإزعاجات القانونية والمادية التي تعرقل ذلك الانتفاع، ما عدا تلك المحددة في البيان الوصفي. غير أن المكري لا يضمن سوى الإزعاجات القانونية والمادية الناشئة عن فعله أو فعل مستخدميه، ولا يُسأل عن الإزعاجات التي يتسبب فيها الجيران أو الغير. ولا يمكن للمكتري، حسب القانون، أن يمتنع عن أداء واجب الكراء متذرعا بالإزعاجات أو العيوب، غير أنه يمكن أن يطلب من المحكمة تخفيض جزء من واجب الكراء يتناسب وحجم الضرر.
ويجب على المكري صيانة المحل بالشكل الذي يسمح باستعماله وفق ما هو منصوص عليه في العقد، وإذا تم إشعار المكري بالإصلاحات التي يجب أن ينجزها، ولم يفعل ذلك خلال شهر، جاز للمكتري أن يستصدر أمرا من المحكمة لإجرائها بنفسه وخصم قيمتها من وجيبة الكراء.


يغادر المكتري المحل بمجرد انتهاء مدة العقد

يجب على المكتري أن يعيد المحل المكترى للمكري بمجرد انتهاء عقد الكراء، وإذا احتفظ به بعد هذا التاريخ يكون عليه أداء تعويض عن شغله للمحل.
ويسأل المكتري عن أي خسارة أو عيب يلحق بالمحل المكترى يكون ناتجا عن خطئه أو فعله أو جراء التعسف في استعمال المحل.

ولا يحق للمكتري إدخال تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة دون الحصول على موافقة كتابية من المكري. وعند عدم وجود هذه الموافقة، يمكن للمكري أن يلزم المكتري عند إفراغه للمحل، بإرجاعه إلى الحالة التي كانت عليه، أو الاحتفاظ بالتغييرات المنجزة دون أن يكون للمكتري حق المطالبة بالتعويض.



الإصلاحات المتعلقة بالمحل على عاتق المكتري

ينص القانون على أن الإصلاحات المتعلقة بالأجزاء الخارجية للمحل، مثل النوافذ، الأبواب، والأقفال، والأجزاء الخارجية مثل التجهيزات الكهربائية، وصنابير الماء والكهرباء، يقع إصلاحها على المكتري، إلا إذا نص عقد الكراء على أن المكري هو المسؤول عنها.


الإفراغ في حالة عدم أداء السومة الكرائية

في حالة عدم أداء السومة الكرائية يمكن للمكري أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المكتري. ويحدد الإنذار أجلا لا يقل عن 15 يوما للتسديد، يبدأ من تاريخ تبليغ الإنذار. وفي حالة عدم الأداء بعد الإنذار يمكن للمكري اللجوء إلى رئيس المحكمة للتصديق على الإنذار والأمر بالأداء. وفي حالة قبول الطلب يرفع النزاع أمام المحكمة الابتدائية.


إنهاء عقد الكراء وشروطه

يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ للمكتري يستند على أحد الأسباب التالية:
- استرداد المحل لسكنه الشخصي، ولسكن زوجته، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى، أو المستفيدين من الوصية الواجبة، أو المكفول حسب القانون.

- لسبب جدي ومشروع كاسترجاع المحل من أجل ضرورة الهدم وإعادة البناء، أو إدخال إصلاحات ضرورية تستوجب الإفراغ. ويتضمن الإشعار، سبب الإفراغ، والإشارة إلى أجل 3 أشهر على الأقل تبدأ في أجل ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل. وإذا امتنع المكتري عن الإفراغ، أمكن للمكري أن يرفع الأمر إلى المحكمة لتصرح بتصحيح الإشعار، والحكم على المكتري بالإفراغ.

- ويجب على المكري في حالة تصحيح الإشعار بالإفراغ، ما يكن هذا التصحيح ناشئا عن خطأ ارتكبه المكتري، أن يؤدي للمكتري المتضرر إضافة إلى صوائر الانتقال المتبثة تعويضا قيمته واجب كراء لمدة ستة أشهر.

- إذا تبين أن الإفراغ قد تم بناء على سبب غير صحيح أو لسبب لم ينفذ من طرف المكري (مثل الهدم)، يكون للمكتري الحق في المطالبة بتعويض يساوي قيمة الضرر الذي لحقه.


  رد مع اقتباس
إضافة رد

الكلمات الدلالية (Tags)
الكرام, قانون

جديد الإستشارة القانونية




الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)
 
أدوات الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة
Trackbacks are معطلة
Pingbacks are متاحة
Refbacks are متاحة

الانتقال السريع

المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى مشاركات آخر مشاركة
بعد قانون الهجرة قانون الإفطار في رمضان في إيطاليا اليقين الاخبار المغريبة 2 23-08-09 06:35 PM
طلب من الاعضاء الكرام الملك الحزين الاقتراحات و الشكايات 2 31-07-08 02:52 PM




منتديات كاري كوم
الساعة الآن 06:04 AM.


Powered by vBulletin® Copyright ©2000 - 2014, Jelsoft Enterprises Ltd.
TranZ By Almuhajir
المقالات والآراء المنشورة في منتدى karicom.com تعبر عن رأي كاتبهاولا تعبر بالضرورة عن رأي الموقع
منتديات